Prêt immobilier : après une année 2010 exceptionnelle, une année 2011 en demi-teinte

L’Observatoire Crédit Logement/CSA (Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels) vient de publier ses chiffres pour le troisième trimestre 2011. Ils montrent un net ralentissement de la production de prêts immobiliers. Quelques explications pour comprendre la situation du marché du crédit immobilier.

Les établissements prêteurs ont octroyé moins de prêts immobiliers au troisième trimestre 2011 (-13,7%). L’Observatoire Crédit Logement/CSA table même sur une baisse de 8% en 2011 par rapport à 2010, à 155 Md euros contre 168,8 Md euros.

Cette franche baisse est le résultat de 3 facteurs :

1) 2010, une année exceptionnelle…
En 2010, la production de crédits immobiliers a approché son plus haut niveau historique de 2007 (170,2 Md euros). Ces résultats s’expliquent par la forte chute des taux de prêt immobilier au 2ème semestre 2010 : autour de 3,25% en moyenne en novembre 2010, contre 5,15% deux ans plus tôt.
Ces taux très bas ont eu une double conséquence. Tout d’abord, les acquéreurs potentiels ont largement profité de ce regain de pouvoir d’achat immobilier. Ensuite et surtout, de nombreux emprunteurs ont profité de cette période pour faire racheter un crédit immobilier contracté à un taux nettement plus élevé.
En conséquence, le volume de prêts immobiliers consentis a été très élevé à cette période. Les taux ayant remonté depuis, le nombre de renégociations de crédits a fortement chuté, jusqu’à être presque nul aujourd’hui.
2) Crise de confiance des ménages
Le moral des ménages a rarement été aussi bas : ralentissement économique, crise des dettes souveraines… Nombre de ménages trouvent la conjoncture trop défavorable pour prendre le risque de s’endetter sur une longue durée.
D’autre part, l’horizon fiscal de l’immobilier est assez incertain : taxation des plus-values fortement alourdie, dispositif Scellier raboté encore et encore, suppression du PTZ Plus dans l’ancien… Les acheteurs potentiels sont en droit de se demander ce qui les attend encore dans les mois et les années qui viennent, particulièrement à l’approche d’échéances électorales.
Cette anxiété a mécaniquement pour conséquence une baisse de la demande de crédit.
3) Les banques ferment le robinet
La fin de l’année 2010 a vu les banques pratiquer des politiques commerciales agressives pour capter de nouveaux clients à la faveur des taux très bas.En 2011, leurs objectifs sont très différents : il s’agit avant tout de conserver leurs marges, notamment pour satisfaire aux critères de solvabilité de Bâle 3 en termes de fonds propres.
Ainsi, Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest et auteur de l’étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, pronostique que « la baisse des crédits accordés devrait s’accélérer en 2012 avec une chute de 16 % par rapport à 2010 pour tomber aux alentours de 130 milliards, pas loin de 2009 (120 milliards) ».
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