Mutuelles : repenser la gestion des expertises quinquennales et centrales

Tous les 5 ans, les mutuelles sont incitées par l’ACPR, c’est-à-dire Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, à changer d’expert quinquennal (estimation des actifs immobiliers) et central (estimation des parts sociales de SCI). Ces changements, bien que nécessaires, sont redoutés par la plupart des mutuelles. Car, ils sont souvent coûteux en temps et en énergie. Pourtant, le changement est, aussi, une aubaine pour optimiser sa démarche de valorisation. C’est le point de vue de LAMY Expertise, spécialiste de l’expertise immobilière depuis 1982.

Une gestion plus simple grâce à un interlocuteur unique et une équipe spécialisée

Changer d’expert. Cela signifie : lancer une consultation, s’entretenir avec plusieurs experts, dépouiller les offres, comparer. Une fois le choix fait, c’est obtenir l’agrément de l’expert auprès de l’ACPR. Une fois validée, c’est encore récolter et transmettre les informations immobilières (état locatifs, baux commerciaux, etc.) et comptables (régime d’imposition des SCI, pouvoirs des associés, fonds propres, etc.). Les échanges avec l’expert sont alors nombreux et multi-niveaux (l’expert ayant plusieurs membres dans son équipe).

Pour couper court à toutes pertes de temps liées à des échanges multiples, souvent stériles et chronophages, LAMY Expertise a choisi de dédier un interlocuteur unique et ayant une parfaite connaissance des problématiques des mutuelles. Ce dernier coordonne la mission de A à Z. Il sert d’interface “intelligente” entre la mutuelle, l’expert immobilier, l’expert-comptable et si nécessaire l’APCR, tant pour ce qui concerne le volet immobilier de l’expertise que le volet financier : expertise « centrale » des SCI.

Une meilleure approche de l’immobilier basée sur le modèle “top down”

Les mutuelles qui possèdent plusieurs sites doivent apporter des informations cohérentes aux parties prenantes (membre du conseil d’administration, associés et actionnaires, etc.), comme à l’ACPR. C’est un défi lorsque l’expert n’a pas un rayonnement national. Et il n’est pas rare que certains sous-traitent une partie de leur mission sur les zones non couvertes.

LAMY Expertise agit à l’échelle nationale. Le cabinet base ses valorisations immobilières sur un modèle “top down”, c’est-à-dire du “central vers le local”. Concrètement, la démarche de valorisation s’appuie sur plusieurs échelons territoriaux. L’étude repose sur les directions centrales (généralement au siège social de l’organisme d’assurance), dont la vision immobilière est stratégique, et si nécessaire, sur des acteurs locaux (agences locales, par exemple), dont la vision de l’immobilier est pratique et opérationnelle. Cela permet d’apporter un réelle valeur ajoutée en donnant une vision globale et cohérente de l’immobilier (homogénéité de l’échelle de valeur, de la méthodologie et du format des rapports d’expertise).