Marché locatif : les charmes (trop) discrets de la GRL

La grande majorité des français voit dans l’accession à la propriété un passage obligé. Cette aspiration est tellement ancrée dans les moeurs qu’elle fût une promesse-choc de la campagne présidentielle de 2007. Pourtant, le marché immobilier actuel ne permet pas à tous les ménages d’acheter un bien adapté à leurs besoins. Ces ménages, le plus souvent modestes, doivent alors affronter les difficultés du marché de la location.

Après avoir été historiquement bas au cours du second semestre 2010, les taux de prêt immobilier sont nettement repartis à la hausse depuis le début de l’année. En outre, les prix de l’immobilier n’ont jamais vraiment cessé de monter, même au plus fort de la crise. Le résultat ? Une frange de la population, la plus jeune, la plus modeste, n’est plus en mesure d’accéder à la propriété et se retrouve sur le marché de la location : en 2011, près de la moitié des locataires entrants ont moins de 30 ans, d’après Century 21.

Leur situation actuelle ne semble pourtant pas si mauvaise : les loyers ont tendance à stagner partout en France. D’après les chiffres du réseau Century 21, leur hausse (+1,71%) a même été inférieure à l’inflation (2%) au cours des 12 derniers mois.

Toutefois, même dans ces conditions, louer n’est pas toujours facile, surtout lorsque l’on gagne moins de 2000 euros par mois. L’augmentation du nombre de candidats à la location pousse les propriétaires à être plus exigeants en termes de garanties : il est devenu naturel de demander des revenus 3 fois supérieurs au loyer, pour minimiser les risques de pertes locatives.

Cette prudence de la part des propriétaires bailleurs est bien compréhensible. Eux-mêmes comptent souvent sur cette source de revenus, comme complément à un salaire ou une retraite, ou pour rembourser leur crédit immobilier. Une récente étude de Century 21 a d’ailleurs montré l’émergence d’un nouveau profil d’investisseur, moins aisé et donc plus fragile financièrement : en 2011, 16,40% des bailleurs sont des employés ou ouvriers, contre 14,70% en 2010. Comme leurs revenus locatifs ne progressent plus depuis l’année dernière, les bailleurs veulent au moins être certains de les toucher régulièrement.

Le gouvernement a tenté de prévenir cette situation en mettant en place l’assurance GRL. Pour un tarif modeste (2,50% du loyer charges comprises), les revenus locatifs sont garantis en cas de défaillance du locataire. Les propriétaires peuvent alors louer leurs biens en confiance à des ménages dont le profil financier n’est pas optimal.

Ce dispositif ne rencontre hélas pas le succès escompté (60 000 contrats signés en 2010, contre 400 000 attendus). En cause, une communication gouvernementale calamiteuse et la mauvaise volonté affichée des assureurs (seuls 3 d’entre eux se sont tant soit peu impliqués dans le dispositif).

L’accès au logement semble devoir être un enjeu central des prochaines échéances électorales. Il serait donc judicieux pour le gouvernement de remettre en selle l’assurance GRL, pour pouvoir inscrire cette mesure positive dans son bilan social.