ENQUÊTE NATIONALE FFC : les revendications des constructeurs français de maisons individuelles

Pour mieux cerner les problèmes des constructeurs de maisons individuelles, la FFC (Fédération Française des Constructeurs) a lancé une vaste consultation nationale auprès de l’ensemble des 5.000 professionnels évoluant dans ce secteur. Plus de 500 d’entre eux – appartenant à la FFC, à d’autres syndicats ou non syndiqués – se sont exprimés.

LES THẺMES ABORDÉS
– La non application de la loi de 90 destinée à protéger les consommateurs
– Le projet de réforme de la loi sur l’architecture
– La loi SRU visant à favoriser la construction de logements en centre-ville
– Les garanties financières constructeurs
– Le coût des assurances construction (dommage ouvrage)
– Le terrain à bâtir (obligations du vendeur)
– Le problème du foncier (pénurie de l’offre)
– L’octroi des prêts à taux zéro
– La fiscalité et les aides de l’Etat
– Les pesanteurs administratives
– L’utilité de la syndicalisation des professionnels

LA MÉTHODOLOGIE
Syndicat de terrain, à l’écoute et au service de ses adhérents, la FFC est un véritable relais de la profession auprès des Pouvoirs Publics, des médias et de l’ensemble des acteurs de la profession. Ses multiples actions démontrent chaque jour son implication.
Pour que la FFC puisse mener à bien ses actions, il était essentiel qu’elle connaisse parfaitement les problèmes auxquels les constructeurs sont confrontés, les difficultés qu’ils ont à résoudre, les blocages qu’ils subissent, et qu’elle prenne en considération leurs suggestions.
C’est pourquoi la FFC a mené au cours du premier trimestre une grande enquête non seulement en organisant des permanences dans une trentaine de grandes villes mais aussi par le biais d’actions téléphoniques et de sa lettre d’information adressée à plus de 5.000 constructeurs.

412 constructeurs ont répondu au questionnaire
Parmi lesquels :
– 157 appartiennent à la FFC
– 136 sont adhérents à d’autres syndicats
– 119 ne sont pas syndiqués.

L’enquête a été menée autour de 5 grands thèmes :
– Les différentes lois
– Les assurances et les garanties
– Le terrain à bâtir
– Les prêts, la fiscalité, les aides
– La syndicalisation

Certains thèmes génèrent des réponses unanimes, d’autres présentent une disparité liée principalement aux régions.
Tous les constructeurs pensent qu’il y urgence à traiter certains problèmes mais bon nombre affichent un certain découragement face à la lenteur de la mise en place de solutions.

LA NON APPLICATION DE LA LOI DE 1990

Le constat
Aujourd’hui près de 50% des maisons individuelles construites en France le sont dans l’illégalité, hors le régime de la loi de 1990, entraînant ainsi une concurrence déloyale pour les constructeurs et pour des consommateurs sans protection.

La position de la FFC
– Faire en sorte que les Pouvoirs Publics réservent les aides de l’état PTZ (Prêt à Taux Zéro) et PAS (Prêt d’Accession Sociale) aux seules opération entrant dans le cadre de la loi de 1990.
– Faire en sorte également que la mention portée sur les permis de construire soit :”Ce permis de construire est attribué sous la condition suspensive de la fourniture dans les trois mois de l’assurance dommage ouvrage”.
– Mobiliser les banquiers prêteurs, les notaires, les DDCCRF pour que chacun, à leur niveau, puissent protéger les consommateurs en bloquant les opérations faites hors la loi de 1990.
La FFC pense que ce problème est insoluble si la Direction des Prix et de la Répression des Fraudes ne fait pas les vérifications que la loi exige.

L’opinion des constructeurs
Les constructeurs sont à la fois très critiques et très désabusés sur ce sujet, laissant apparaître une certaine lassitude dans leurs réponses.
Ils estiment que les Syndicats n’ont pas été efficaces depuis 11 ans pour faire appliquer la loi et que cette non application est un facteur grave de concurrence déloyale, nuisant à l’ensemble de la profession et amenant des constructeurs à rentrer dans la spirale de la baisse de prix provoquée par les “faux constructeurs”.
Ils sont révoltés contre les banquiers prêteurs et les notaires qui ne contrôlent pas le statut juridique du constructeur, mais aussi contre les journaux gratuits qui laissent passer n’importe quelle publicité.
C’est sans grande illusion qu’ils aimeraient que les Pouvoirs Publics soient plus actifs dans ce domaine, et réagissent après 11 ans de laxisme.
Enfin, ils demandent une plus grande solidarité entre les constructeurs pour faire appliquer la loi, voire pour boycotter certains acteurs qui devrait la faire appliquer et qui ne le font pas.
Les constructeurs non syndiqués sont moins formels que les autres et considèrent que les contraintes de la loi de 1990 entraînent des surcoûts importants.

LE PROJET DE RÉFORME DE LA LOI SUR L’ARCHITECTURE DE 1977

Le constat
Le Ministère de la Culture prépare un projet de réforme en vue d’organiser la cohabitation des professions, avec la volonté d’améliorer la qualité architecturale, la qualité des constructions et leur insertion dans l’environnement.

La position de la FFC
La FFC est contre toute tentative monopolistique et corporatiste de réserver à une seule profession un secteur d’activité. Elle souhaite au contraire ouvrir l’activité de constructeur de maisons individuelles à tout secteur, sous réserve qu’il se place sous le régime de la loi de 1990 ou qu’il soit soumis strictement aux mêmes contraintes.
La FFC s’est d’ailleurs opposée avec succès au projet de réforme proposé par l’ancien gouvernement.

L’opinion des constructeurs
Globalement, les constructeurs ne nient pas l’utilité des architectes, même s’ils considèrent que celle-ci doit davantage être réservée à la conception qu’à la production elle-même.
Ils estiment que les architectes sont complémentaires des constructeurs qui collaborent déjà très largement avec eux.
Ils pensent que c’est au maître d’ouvrage d’effectuer ses choix, dès lors que la concurrence se fait sur un pied d’égalité, sur la base des mêmes contraintes.
L’ensemble des réponses fait ressortir essentiellement une position de vigilance de la part des constructeurs qui considèrent que l’architecte a un rôle indispensable à remplir notamment sur les maisons haut de gamme.

LA LOI SRU

Le constat
La loi SRU et sa volonté de bâtir des logements de centre ville pénalise la maison individuelle à un moment où l’insuffisance de foncier entraîne les clients à s’éloigner davantage. Il y a là une contradiction. De plus, elle prévoit que la taxe locale d’équipement pèse plus sur l’individuel que sur le collectif.

La position de la FFC
Un remaniement de la loi SRU pour permettre aux collectivités locales de libérer des zones foncières et une fiscalité plus favorable à la maison individuelle qui correspond au voeu des français.

L’opinion des constructeurs
Ils sont unanimes à estimer cette loi de technocrates très compliquée et largement décalée par rapport à la réalité. Ils la comprennent et la connaissent mal. Ils espèrent une initiative permettant de la clarifier et de la simplifier.

LES GARANTIES FINANCIẺRES CONSTRUCTEURS

Le Constat
Les garanties financières, difficiles à obtenir aujourd’hui pour l’ensemble des constructeurs, sont pratiquement impossibles à mettre en place pour une nouvelle entreprise, car les critères pris en compte par les garants sont davantage liés à l’entreprise qu’au dossier par lui-même. Il en résulte une incapacité à la profession de constructeur de se renouveler normalement.

La position de la FFC
L’analyse individuelle de chaque dossier et plus particulièrement l’analyse des marges, devrait prévaloir sur l’analyse de l’entreprise – sans toutefois l’occulter complètement.

L’opinion des constructeurs
Les constructeurs sont également unanimes sur ce sujet et regrettent la raréfaction des garants et le coût élevé des garanties compte tenu des contre-garanties demandées aux dirigeants, à titre personnel.
D’un autre côté, les constructeurs estiment que ces garanties sont absolument nécessaires pour préserver les consommateurs et l’image du constructeur.
Leur position se croise alors avec les positions prises sur la non application de la loi de 1990, regrettant que tous les acteurs ne soient pas mis sur un pied d’égalité, ce qui augmenterait à la fois la lisibilité et la protection du consommateur.
Enfin, les constructeurs dénoncent le droit de « vie et de mort » que possèdent les garants sur les entreprises. En effet, s’ils décident de retirer leurs garanties, soit l’entreprise disparaît, soit elle rentre dans l’illégalité.

LES ASSURANCES CONSTRUCTION

Le constat
Les assurances construction, en particulier la dommage ouvrage ont un coût très élevé. Leur non-souscription par 50% des acteurs contribue au déséquilibre de l’assurance construction. Un constructeur nouvellement installé rencontre les pires difficultés pour pouvoir y souscrire et certains autres pour en obtenir la reconduction.

La position de la FFC
Il serait indispensable que de nouvelles compagnies s’intéressent à ce secteur, qui après avoir été longtemps déficitaire tend désormais à équilibrer ses comptes.
En veillant à ce que l’ensemble des acteurs qui construisent des maisons individuelles en France souscrivent l’assurance dommage ouvrage, les comptes des compagnies d’assurance retrouveraient largement l’équilibre.

L’opinion des constructeurs
L’essentiel des remarques recueillies tourne autour du coût de cette assurance que les constructeurs estiment disproportionné, et pesant considérablement sur les prix de vente.
Ils dénoncent également un certain nombre d’anomalies du système et principalement l’absence de moralisation des déclarations d’assurance dommage ouvrage qui entraînent systématiquement la nomination d’experts, alors que près de 50% de ces déclarations sont finalement classées sans objet.
Les constructeurs déplorent le très petit nombre de compagnies d’assurances ce qui ne facilite pas les baisses de tarifs.
Dans leur ensemble, ils considèrent excessive la durée de la garantie décennale, tout en reconnaissant que le fonctionnement du système est globalement sécurisant pour les consommateurs. C’est une bonne assurance du fait de l’expert unique qui évite les contentieux.

LA QUESTION DU TERRAIN A BÂTIR

Le constat
Le terrain à bâtir est le seul produit pour lequel le vendeur ne garantit pas la consistance ni les qualités.

La position de la FFC
Il est urgent de rendre responsable le vendeur qui devra déterminer la taille exacte du terrain en fournissant un plan et un bornage réalisé par un géomètre, mais aussi une étude de sol pour déterminer la qualité du terrain.

L’opinion des constructeurs
Tous les constructeurs estiment qu’il est urgent de régler ce problème. Ils considèrent qu’il est de la responsabilité du vendeur du terrain de communiquer toutes les informations nécessaires pour permettre l’évaluation de sa constructibilité et sa dimension réelle, deux facteurs clés qui ont des incidences importantes sur l’opération de construction et dont les conséquences sont aujourd’hui supportées soit par le maître d’ouvrage, soit par le constructeur, notamment dans le cadre de la loi de 1990.
Les constructeurs marquent davantage de retenue quant au coût de ces investigations dont ils craignent la répercussion sur le prix du terrain.

LE PROBLẺME DU FONCIER

Le constat
Il existe actuellement une pénurie de l’offre foncière, alors que la France est le pays qui a la plus faible densité de population en Europe.

La position de la FFC
Faire en sorte que le Gouvernement pousse les collectivités territoriales à dézoner des terrains pour les rendre bâtissables, mais aussi inciter par une fiscalité avantageuse, les propriétaires fonciers à mettre leurs terrains en vente.
Ces deux mesures permettront de rétablir la loi de l’offre et de la demande en faveur de la demande.

L’opinion des constructeurs
Il existe une assez grande disparité dans les commentaires des constructeurs, qui reflètent les réalités très contrastées du territoire national.
Les constructeurs insistent sur la nécessité à la fois de dézoner les terrains pour les rendre bâtissables, mais en même temps sur la nécessité de réduire les délais d’instruction. Le tout devant intervenir dans un contexte de maîtrise des prix et du respect de l’environnement. Ils sont cependant très partagés sur l’utilisation d’une fiscalité incitative en matière foncière.

LES PRÊTS A TAUX ZÉRO

Le constat
Créés principalement pour le financement des maisons individuelles, les prêts à taux zéro sont mis en place dans 60% des cas.

La position de la FFC
Assurer la pérennité de ce mode de financement, en y apportant un certain nombre d’améliorations et en les réservant uniquement aux constructions bâties dans la légalité sous le régime de la loi de 1990.

L’opinion des constructeurs
La plupart des constructeurs ont exprimé leur crainte sur les éventuelles réductions de budgets permettant l’octroi des prêts à taux zéro.
Une unanimité se dégage pour rendre le dispositif plus souple, notamment au niveau des plafonds de ressources et des montants, et pour le pérenniser dans le temps.
Une assez grande disparité existe dans les réponses des constructeurs syndiqués qui souhaitent que les prêts à taux zéro soient strictement limités aux constructeurs qui exercent dans le cadre légal de la loi de 1990, et les non syndiqués qui ne veulent pas de cette restriction.

LA FISCALITÉ ET LES AIDES DE L’ÉTAT

Le constat
En France, l’état favorise l’accession à la propriété d’une maison individuelle pour laquelle il débourse des sommes importantes. Ces dépenses sont très rentables puisque les rentrées fiscales issues de ce secteur sont bien supérieures aux dépenses.

La position de la FFC
Ne vaudrait-il pas mieux baisser le taux de TVA pour les opérations de construction de maisons individuelles éligibles au prêt à taux zéro.

L’opinion des constructeurs
Sur ce sujet, les constructeurs sont très partagés. Ils considèrent cependant que si une baisse de la fiscalité devait s’opérer, elle devrait être générale et non pas réservée aux opérations aidées par l’état.
Ils craignent les projets assez flous de décentralisation, donc de dérégulation des aides de l’état et manquent totalement de visibilité sur la question.

LES PESANTEURS ADMINISTRATIVES

Le constat
Les formalités administratives sont lourdes et génératrices de perte de temps. Les réglementations sont nombreuses et parfois l’arbitraire règne quand l’appréciation personnelle est dominante (architecte des bâtiments de France).

La position de la FFC
Le permis de construire pourrait être supprimé dans un premier temps, dans certaines situations, notamment pour les lotissements. En effet, le cahier des charges du lotissement et l’arrêté de lotissement vaut permis de construire. Il est donc inutile d’en redéposer un.
Il est préférable de responsabiliser les acteurs et les sanctionner s’ils venaient à ne pas observer les règles prescrites.

L’opinion des constructeurs
Dans leur ensemble, les constructeurs sont un peu en retrait par rapport aux idées avancées par la FFC, notamment sur la suppression du permis de construire.
Ils trouvent globalement que l’administration effectue correctement son travail et qu’il s’agit là d’un « mal nécessaire ».
Ils craignent entre autre que la responsabilisation des acteurs, dès lors que le point de passage par le contrôle de l’administration serait dans certains cas supprimé, déboucherait sur le risque de faire n’importe quoi.
En fait, c’est davantage à une simplification des démarches administratives qu’ils aspirent plutôt qu’à une suppression totale de ces démarches avec responsabilisation.

L’UTILITÉ DE LA SYNDICALISATION

Le constat
La profession de constructeur de maisons individuelles est sous-syndiquée. Alors que le secteur compte des milliers de constructeurs, seuls quelques centaines ont adhéré à un syndicat.

La position de la FFC
La profession étant majoritairement composée d’entreprises locales, de petites tailles, souvent familiales, la FFC a décidé de rendre la syndicalisation accessible à ces entreprises en pratiquant un niveau très bas de cotisation annuelle.

L’opinion des constructeurs
La position des constructeurs interrogés est assez simple à résumer.
Les constructeurs déjà syndiqués sont favorables au syndicalisme. Ceux qui ne le sont pas ont des difficultés à appréhender son utilité et considèrent notamment que les syndicats disposent d’un pouvoir excessif et en profitent pour en tirer avantage.
Plus précisément, ils estiment que les deux syndicats qui existent ont un style différent et semblent remplir des fonctions complémentaires.
Une relative unanimité se dégage pour que l’addition des compétences des deux syndicats s’opère et qu’un rapprochement soit envisagé dans l’avenir.

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