Baromètre immobilier annuel d’ECA International

Paris, le 15 février 2011

Baromètre immobilier annuel d’ECA International

– Moscou demeure la ville d’Europe où les prix locatifs sont les plus élevés
– Paris occupe la 4ème place en Europe et la 11ème place au classement mondial
– La tendance générale est à la hausse des loyers. Elle est soutenue par la croissance asiatique

Spécialiste de la mobilité internationale, ECA International publie chaque année, depuis 1996, son rapport sur les prix de l’immobilier locatif. Cette étude offre un aperçu des loyers pratiqués dans plus de 120 villes du monde, en tenant compte des quartiers et du type de logement couramment recherchés par les expatriés. Ces données permettent aux directions des ressources humaines internationales de calculer les indemnités de logement qu’elles versent à leurs expatriés.

En 2010, Paris ne figure plus parmi les 10 villes du monde les plus chères en ce qui concernent les loyers pour un appartement de trois pièces. La capitale française est passée de la 7ème à la 11ème place du classement mondial. Toutefois, le prix des loyers n’a cessé d’augmenter. Avec des loyers s’élevant en moyenne à 1 650 euros par mois, le déclassement de Paris sur le plan mondial s’explique surtout par la forte hausse des loyers dans les autres villes du monde.
Moscou maintient sa place en tête du classement européen et figure en 2ème position, tout juste derrière Tokyo, sur le plan mondial. En 2009, la crise financière, accompagnée de la diminution du nombre d’expatriés dans la capitale russe, a contribué à la baisse de 25 % du prix des loyers. Un renversement de cette tendance a été constaté en 2010, avec un rebond de 30 % des prix locatifs. Le loyer moyen pour un appartement de trois pièces non meublé s’élève dorénavant autour de 2 740 euros par mois à Moscou.
A la 4ème place du classement mondial, Londres se situe tout juste derrière Moscou. La demande accrue de biens locatifs dans la capitale britannique, qui s’explique par l’impact de la crise économique de 2008 sur les emprunts hypothécaires, a contribué à la hausse du prix des loyers entre 2009 et 2010.
Londres est suivie par Genève (10ème), Paris (11ème), Amsterdam (14ème) et Stockholm (19ème).

La situation de la location en Europe
Le loyer moyen pour un trois pièces d’environ 80 m2 a augmenté de 5 % en 2010 en Europe et s’élève à 1 050 euros par mois. Ce résultat contraste avec la baisse de 5,5 % rencontrée l’année précédente. Les plus fortes hausses en Europe concernent la Russie, la Suisse, la Suède et le Royaume-Uni. Toutefois le prix des loyers a nettement diminué dans les villes d’Athènes, Bucarest, Madrid et Budapest. Dans l’ensemble les loyers ont augmenté de 11 %, approchant les 1 120 euros mensuels.
« Nous avons assisté il y a deux ans à une diminution des prix locatifs en Europe du fait de la récession économique. Aujourd’hui nous constatons que les loyers sont stables ou repartent à la hausse dans la plupart des régions » indique Frédéric Franchi, responsable du développement d’ECA International. « Le logement représente l’un des postes les plus coûteux lors d’une affectation à l’étranger et les entreprises doivent s’assurer qu’elles ont une politique de logement des expatriés prenant en compte les fluctuations des prix de location. Il est essentiel pour les entreprises d’examiner régulièrement les indemnités, les politiques et les prestations d’allocation afin de s’assurer d’être en phase avec le marché local ».
En Europe, Sarajevo (117ème) et Ankara (116ème) offrent les loyers les plus bas.
Les taux de change influent sur les loyers
En dépit de la hausse des prix du logement, de nombreuses villes d’Europe ont perdu des places dans le classement mondial. Les taux de change jouent un rôle majeur dans la comparaison des loyers entre les différentes villes du monde. A des fins de comparaison, les prix de location ont été convertis en Euros.
« Avec l’Euro comme devise de référence, il n’est pas surprenant de constater une hausse des prix locatifs dans les régions où la devise locale s’est renforcée contre l’Euro » explique Frédéric Franchi. « La fluctuation de la valeur des devises peut avoir un fort impact sur le budget alloué par les entreprises au logement de leurs expatriés. Tokyo est un bon exemple : la forte valeur du Yen face aux principales devises explique que les prix proposés pour la location en Yen chute de 7% tandis qu’ils augmentent de 14% une fois convertis en Euros ».
Résultats marquants à travers le monde
Tokyo est la ville la plus chère en ce qui concerne la location d’un trois pièces. Le loyer mensuel s’élève autour de 3 410 euros dans la capitale japonaise. Elle est suivie par Moscou (2ème), Hong Kong (3ème), Londres (4ème) et Singapour (5ème).
En Asie, les loyers ont en moyenne connu une hausse de 19 % l’an dernier, après une baisse de 9 % en 2009. Cette hausse s’explique par la forte croissance économique de la région.
En Australie, Sydney (13ème) présente les loyers locatifs les plus hauts. Elle est suivie par Canberra (34ème) et Melbourne (38ème). Le renforcement du dollar australien face aux principales devises a entraîné une augmentation des prix de location pour les étrangers. Les loyers ont grimpé de 28 % entre 2009 et 2010 si l’on compare les prix en Euros.
En Amérique, les prix locatifs les plus élevés se trouvent à Caracas (6ème) puis Bogota (8ème). Les conditions de vie étant particulièrement dangereuses dans ces deux villes, les expatriés vivent dans les quartiers placés sous haute sécurité et de fait onéreux. En Amérique du Nord, San Francisco (9ème) et New-York (17ème) présentent les loyers les plus importants.
De fortes hausses ont été observées à Santiago où la disponibilité en termes de logement locatif a diminué de façon significative suite au tremblement de terre du Chili l’an dernier. « Il est probable que cette situation se retrouve en Australie du fait des récentes inondations et de la tempête cyclonique » remarque Frédéric Franchi.
Au moyen-Orient, malgré la baisse du prix de ses loyers, Abu Dhabi est en tête des villes les plus chères de la région concernant la location. Elle figure à la 7ème place dans le classement mondial. Doha (16ème) et Dubai (18ème) sont les autres villes les plus chères de la région. Muscat (81ème) offrent les prix locatifs les plus bas.

Les rapports sur l’immobilier d’ECA International
Ce classement s’appuie sur les données collectées par ECA International lors de ses études annuelles. Ces études fournissent des informations complètes concernant les coûts et les subtilités de la location de logement pour les expatriés et ce, dans plus de 120 villes du monde. ECA International publie son rapport annuel sur l’immobilier depuis 1996.
Afin d’assurer l’impartialité et la pertinence des informations, de nombreuses sources complémentaires sont utilisées pour l’élaboration des rapports sur l’immobilier : les données des études d’ECA International (remontées d’information des expatriés/DRH), des résultats d’autres études, ainsi que des informations provenant des principales agences immobilières locales et des sociétés de relocalisation.
Les rapports sur l’immobilier incluent des informations sur des appartements de 2, 3 et 4 pièces ainsi que des maisons et sont réalisés par quartiers. Dans chacun de ces quartiers, les appartements sont divisés en trois catégories distinctes : basse, moyenne et haute. La catégorie « basse» représente le dernier tiers de l’ensemble des loyers de l’échantillon. De la même manière, la catégorie « haute» correspond aux loyers du premier tiers – le deuxième tiers correspondant à la catégorie moyenne.
Les loyers utilisés pour le baromètre d’ECA International sont ceux de la catégorie basse à travers les quartiers inclus dans les rapports sur chaque ville. Les expatriés ont tendance à habiter des quartiers chers, en raison de la proximité des écoles internationales, des ambassades ou encore des centres-villes. Ainsi, la catégorie « basse » est davantage représentative des prix des loyers pour les habitants locaux. Un appartement de 3 pièces équivaut à plus ou moins à 80 m2 et les loyers sont souvent ceux d’appartements non meublés.
Les prix des loyers ont été collectés en septembre 2010 et ont été convertis en euros en utilisant le taux de change de septembre 2010.
Les loyers des expatriés peuvent varier selon divers facteurs, tels que le manque d’appartements de qualité et/ou sécurisés, sans pour autant affecter le marché général de la location.
Top 20 des villes du monde aux loyers les plus élevés pour un trois pièces
Rang 2010 Ville Pays Rang 2009
1 Tokyo Japon 1
2 Moscou Russie 4
3 Hong Kong Hong Kong 9
4 Londres Royaume-Uni 5
5 Singapour Singapour 6
6 Caracas Venezuela 2
7 Abu Dhabi Emirats Arabes Unis 3
8 Bogota Colombie 8
9 San Francisco CA Etats-Unis 13
10 Genève Suisse 14
11 Paris France 7
12 Istanbul Turquie 11
13 Sydney Australie 23
14 Amsterdam Pays-Bas 10
15 Seoul Corée du Sud 22
16 Doha Qatar 16
17 New York NY Etats-Unis 19
18 Dubai Emirats Arabes Unis 12
19 Stockholm Suède 24
20 Zurich Suisse 20

Classement européen des villes aux loyers les plus chers pour un trois pièces
Rang Europe Ville Rang mondial 2010
1 Moscou 2
2 Londres 4
3 Genève 10
4 Paris 11
5 Istanbul 12
6 Amsterdam 14
7 Stockholm 19
8 Zurich 20
9 St Petersbourg 22
10 Rome 25
11 La Haye 29
12 Oslo 30
13 Dublin 33
14 Copenhague 41
15 Milan 42
15 Vienne 42
17 Bâle 44
18 Rotterdam 57
18 Helsinki 57
20 Aberdeen 61
21 Madrid 63
22 Lisbonne 65
22 Frankfort 65
24 Munich 67
25 Varsovie 71
26 Bruxelles 73
27 Athènes 76
27 Hambourg 76
29 Barcelone 78
30 Dusseldorf 82
31 Southampton 84
32 Manchester 86
33 Edinburgh 87
34 Budapest 88
35 Norwich 89
36 Bucarest 90
36 Prague 90
38 Berlin 96
39 Cardiff 98
40 Leeds 99
40 Birmingham 99
42 Glasgow 101
43 Zagreb 102
44 Ljubljana 109
45 Vilnius 110
46 Nicosia 111
47 Limassol 115
48 Ankara 116
49 Sarajevo 117

A propos d’ECA International
Spécialiste de la gestion de l’expatriation dans le monde entier, ECA International propose aux entreprises des données, des études, des logiciels et un support sur mesure.
Les entreprises possédant peu d’expérience ou trop peu de ressources en interne pour gérer les missions de leurs expatriés, peuvent confier à ECA International le calcul des primes et packages et bénéficier de conseil et de services. Les responsables des ressources humaines internationales des grandes entreprises trouvent des informations complètes et des logiciels de calcul sur le site Internet ; enfin les équipes d’ECA International rédigent des politiques sur mesure pour les grandes entreprises qui gèrent des milliers d’expatriés dans le monde entier.
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