La baisse des taux crée du pouvoir d’achat … immobilier

Les acteurs de l’immobilier semblent relever une reprise des transactions immobilières sur le premier trimestre 2009. La récente baisse des taux de prêt immobilier et la baisse des prix de vente des biens ont favorisé ce mouvement favorable aux acquéreurs.

Bien que le nombre des transactions immobilières reste largement en dessous de celui de l’année dernière à la même période, le premier trimestre 2009 marque une reprise de l’activité du marché immobilier par rapport au dernier semestre de 2008. Laurent Vimont (président de Century 21) enregistre une progression de 9,76% du volume de transactions sur les 3 premiers mois de 2009 par rapport aux 3 derniers mois de 2008. Un phénomène qui s’explique par deux facteurs importants : la baisse manifeste des taux d’intérêt des prêts immobiliers et la baisse des prix des logements anciens (disparate d’une région à une autre). En effet, les taux de prêt immobilier n’ont jamais baissé de manière aussi forte et rapide. En six mois, les taux d’emprunt immobilier ont retrouvé leur niveau de l’été 2007 (en dessous de 4,50%) après avoir atteint des records de hausse au mois de juillet 2008 (au dessus de 5%). Une reprise des transactions qui est aussi cyclique : chaque année, les ventes diminuent en fin d’année et redémarrent avec l’arrivée du printemps. Les notaires enregistrent, quant à eux, un fort repli des transactions pour les premiers mois de 2009 : ce qui est tout à fait normal puisque ces chiffres correspondent à l’aboutissement des promesses de vente effectuées fin 2008.
Le marché est donc favorable aux acheteurs : les prix ont baissé jusqu’à 10% dans la plupart des régions et là où les prix n’ont pas encore autant baissé, les transactions sont gelées. Les vendeurs ont revu leurs prétentions à la baisse : les prix sont dorénavant fixés en tenant compte de combien les acquéreurs sont prêts à mettre pour un logement. On assiste donc a un réajustement du marché face à la réalité du pouvoir d’achat des Français.
Il ne faut pas oublier aussi que le gouvernement a multiplié les mesures favorisant l’accès à la propriété avec notamment, le prêt à taux zéro dont le plafond de revenus a été augmenté pour en bénéficier dans l’ancien et le montant a été doublé pour les biens neuf.

Pour évaluer l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier, deux exemples concrets :

1er exemple : Un ménage souhaite acquérir un logement ancien grâce à un prêt immobilier sur 25 ans.
Il dispose de 15000 euros d’apport personnel et peut rembourser jusqu’à 1150 euros par mois.

En octobre 2008, ce ménage établit un plan de financement pour évaluer quel type de projet immobilier il peut se permettre :
– Type de prêt : Prêt bancaire classique
– Montant du prêt : 189000 euros
– Taux : 5,40%
– Mensualités : 1150 euros sur 25 ans

Le ménage s’aperçoit que d’après sa situation financière son projet immobilier devra être de l’ordre de 204000 euros.

En avril 2009, voilà le nouveau plan de financement établi par ce ménage :
– Type de prêt : Prêt bancaire classique
– Montant du prêt : 206900 euros
– Taux : 4,50%
– Mensualités : 1150 euros sur 25 ans

Pour une même situation financière, six mois plus tard, le ménage peut envisager un achat de 221900 euros. Il a gagné près de 17900 euros de pouvoir d’achat immobilier.

2ème exemple : Un ménage souhaite acquérir un logement neuf en zone B grâce à un prêt immobilier sur 25 ans. Il dispose de 15000 euros d’apport personnel et peut rembourser jusqu’à 1150 euros par mois.

En octobre 2008, ce ménage établit un plan de financement pour évaluer quel type de projet immobilier il peut se permettre :
– Type de prêt : Prêt à taux zéro
– Montant du prêt : 21500 euros
– Mensualités : 298,61 euros pendant 6 ans

– Type de prêt : Prêt bancaire classique
– Montant du prêt : 171000 euros
– Taux : 5,40%
– Mensualités : 852 euros pendant 6 ans puis 1151,37 euros pendant 19 ans

Le ménage s’aperçoit que d’après sa situation financière son projet immobilier devra être de l’ordre de 207500 euros.
En avril 2009, voilà le nouveau plan de financement établi par ce ménage avec le doublement du prêt à taux zéro :
– Type de prêt : Prêt à taux zéro
– Montant du prêt : 47700 euros
– Mensualités : 441,67 euros pendant 9 ans

– Type de prêt : Prêt bancaire classique
– Montant du prêt : 168000 euros
– Taux : 4,50%
– Mensualités : 709,81 euros pendant 9 ans puis 1151,48 euros pendant 16 ans
Pour une même situation financière, six mois plus tard, le ménage peut acheter un bien de 230700 euros.
Il a gagné près de 23200 euros de pouvoir d’achat immobilier.

Selon les professionnels de l’immobilier, les prix de l’immobilier pourraient encore légèrement baisser d’ici la fin de l’année mais surtout dans les régions où ils n’ont pas encore reculé et où le nombre de transactions a été faible ces derniers mois.
Certains vendeurs qui ont voulu retarder le plus possible leur vente compte tenu de la conjoncture économique mais qui sont contraints de vendre suite à un divorce, une mutation ou un décès dans la famille, vont probablement baisser leurs prétentions ce printemps.
Le nombre de transactions devraient donc se poursuivre à la hausse puisque le marché semble plus favorable aux acquéreurs qu’il ne l’a été depuis longtemps.