Plus-values immobilières : Les résidences principales épargnées

François Fillon a dévoilé le 24 août le plan gouvernemental de réduction du déficit. Si le dispositif Scellier et le PTZ Plus ont finalement été épargnés, les plus-values immobilières sur les résidences locatives et secondaires subissent dès le 25 août une lourde taxation. CyberPrêt.com vous donne tous les détails de ce nouveau calcul fiscal.

D’après les rumeurs publiées ces dernières semaines dans la presse, le dispositif Scellier et le PTZ Plus semblaient être dans le collimateur du ministère des Finances. Finalement, ils ont été épargnés par les mesures d’économies annoncées par le premier ministre. Provisoirement ? Le Projet de Loi de Finances pour 2012 nous le dira dans quelques mois.

Ce qui était beaucoup moins attendu, c’est un nouveau mode de calcul de l’imposition des plus-values immobilières. Si les résidences principales sont épargnées, la cure de rigueur pour les résidences secondaires et locatives est importante. Jusqu’à présent, la plus-value était imposée à 31,3% (19% d’impôt sur le revenu + 12,3% de charges sociales) et les vendeurs profitaient de 10% d’exonération par année de détention au-delà de 5 ans. Ce qui revenait à dire que les plus-values n’étaient plus imposables au-delà de 15 ans de détention. Une manière de privilégier l’investissement à long terme par rapport à la spéculation.

Le nouveau calcul est beaucoup moins clément envers les investisseurs immobiliers. Pour calculer la plus-value, le prix d’achat initial est augmenté de l’inflation pendant la durée de détention, et retranché du prix de vente. Cette plus-value est alors imposée sur le revenu (19%) et sujette aux prélèvements sociaux (qui augmentent par ailleurs de 12,3 à 13,5%), soit une imposition totale de 32,5%.

2 exemples pratiques

Un investisseur a acheté un bien en 1999, au prix de 80 000 euros. Il souhaite le revendre au prix de 150 000 euros (scénario réaliste, voire pessimiste), après 11 années de détention. S’il avait vendu la semaine dernière, la plus-value imposable aurait été de : (150 000 – 80 000) – 60% (11 années de détention), soit 28 000 euros, et une somme à payer de 8 764 euros. Aujourd’hui, le calcul est le suivant : prix d’achat corrigé de l’inflation : 80 000 + 21% (inflation depuis 1999) = 96 850 euros. Soit une plus-value imposable de 53 150 euros, et un impôt à payer de 17 274 euros.
Soit un doublement de l’impôt…

Pire, le cas d’un investisseur de longue date, qui a acheté un bien 80 000 euros en 1994. Aujourd’hui, il peut le revendre 180 000 euros. En vendant la semaine dernière, il aurait été totalement exonéré d’impôt (plus de 15 années de détention).
Aujourd’hui, on considère que le prix d’achat corrigé de l’inflation est de 104 130 euros (30,2% d’inflation environ depuis 1994). Il paiera donc (180 000 – 104 130) x 0.325 = 24 650 euros d’impôts. Une augmentation presque surréaliste.

Finalement, les seuls investisseurs immobiliers épargnés par la réforme sont les investisseurs à court terme (moins de 5 ans). Ceux-ci étaient déjà imposés à 31,3%, l’augmentation à 32,5% n’est donc pas énorme. En revanche, ils profitent à présent de la compensation de l’inflation dans le calcul de la plus-value. Ce qui fait que dans certains cas, ils doivent être gagnants ! La réforme pourrait donc aboutir à un changement de philosophie du marché, avec un raccourcissement des durées de détention.

Une annonce-surprise

Rien n’avait filtré de cette réforme avant son annonce le 24 août à 18h. En effet, cette mesure était bien dans les cartons du gouvernement, mais pour le Projet de Loi de Finances 2012. Cette perspective aurait probablement poussé nombre d’investisseurs à vendre avant que la réforme ne soit mise en place, provoquant un effondrement des prix du marché.

En prenant les propriétaires au dépourvu, le gouvernement espère limiter la casse au sein du marché immobilier. Mais un tel alourdissement fiscal ne va-t-il pas détourner les investisseurs d’un secteur locatif ? Dans ce cas, le secteur de la construction, déjà affecté par le rabotage du Scellier l’an dernier, pourrait en pâtir encore…